一、出台背景

《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》对房地产开发项目管理、清算申报受理、清算评估审核、核定征收等环节提出了明确的管理要求，对应当关注的事项提出审核要求，但由于房地产开发项目在土地取得、分期开发、施工工程等方面存在多样性和特殊性，导致计算成本费用项目复杂，存在征纳双方认识分歧、管理规定较为分散等情况。在成本扣除项目审核、核定征收中本地扣除项目金额标准等方面仍需结合本地实际进一步明确、完善。为了加强房地产开发项目土地增值税清算管理，规范税收执法，优化营商环境，江门市地方税务局制定了《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）。

二、主要意义

《办法》从统一认识、易于判断、利于实务操作出发，对房地产开发项目土地增值税清算的相关概念、适用范围、征收流程、成本审核处理等予以进一步明确，既有利于提升纳税服务和清算质效，又有利于纳税人减少税收风险，保障纳税人合法权益。

三、进一步明确的内容

《办法》根据现行税收政策规定，主要在项目管理、清算申报、清算审核和尾盘管理四个方面进一步明确了有关要求。

（一）项目管理方面。一是在省局规程“普通住宅、其他商品房”的基础上进一步明确房地产类型分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。二是明确我市房地产开发项目进行项目登记的时间。三是明确在土地增值税管理系统报送资料时限及内容。

（二）清算申报方面。一是进一步明确纳税人清算申报截至日期，在主管税务机关清算审核期间应按规定预征土地增值税，主管税务机关清算截至日期为已预征土地增值税所属期的月末最后一天。二是梳理清算申报资料，编制《江门市土地增值税清算申报资料清单》，明确报送资料类型、报送时间、资料清点及签收手续。

（三）清算审核方面。一是明确转让房地产的全部价款及有关的经济收益包括违约金、定金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息等。二是明确纳税人分期开发项目、同时开发多个项目或者同一清算项目中建造不同类型房地产，其土地和房地产开发成本分摊原则及方法。三是明确对以不同方式取得土地使用权所支付金额扣除的审核方法。四是根据土地增值税成本扣除的真实性、合法性和相关性原则，对装修支出成本扣除、人防车位成本扣除、公共配套设施成本扣除、统一实行“招拍挂”前取得土地使用权所支付金额的特殊情况等问题提出可行的审核确认方式。五是进一步明确核定征收流程和计算方法。

（四）尾盘管理方面。《办法》明确销售尾盘的纳税申报期限和应按房地产类型分别计算土地增值税应纳税额，同一项目后续转让房地产的应纳税额计算方式与清算方式保持一致，要求主管税务机关加强尾盘申报管理，堵塞征管漏洞。

四、主要内容

（一）适用范围

《办法》适用于从事房地产开发的纳税人进行房地产项目开发的土地增值税清算和相关管理工作。

（二）项目管理

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，明确房地产开发项目管理起始节点，《办法》明确报送登记表时间为取得开工许可30日内，有利于主管税务机关和纳税人对房地产开发项目的管理，避免由于项目开发时间长、企业人员变更、资料跨部门保管等因素，导致清算时提交申报资料困难的问题。

（三）清算申报

《办法》在项目管理方面，要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、销（预）售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序报送主管税务机关，并通过明确申报资料清单，要求主管税务机关和纳税人双方必须办理资料清点及签收手续，能够加强土地增值税清算申报及受理管理。

《办法》附件1《江门市土地增值税清算申报资料清单》“申报类资料”第1至21项表格可在省局土地增值税管理系统下载。“资料类型”栏填写“电子版、纸质版或电子版与纸质版”，“页数”是指页码起止数。

（四）成本扣除审核基本原则

房地产开发项目土地增值税清算成本凭证资料繁多，由于成本扣除凭证难以一一列示，《办法》通过明确原则，充分结合房地产开发实际情况，减少征纳双方争议。审核成本扣除凭证在土地增值税清算中应当遵循真实性、合法性、相关性原则。真实性是基础，合法性和相关性是核心。只有企业的经济业务及支出真实发生，相关凭证的形式、来源符合法律、法规等相关规定，并与支出相关联，才能作为成本扣除的证明资料。

（五）开发成本分摊原则

《办法》对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，根据“按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”原则，明确房地产开发成本分摊原则，对未完工、已完工配套设施成本如何在分期项目（包括所有项目完成开发、部分项目完成开发两种情况）分摊，提出了合理的分摊方法，有利于实现房地产开发项目的收入和成本相匹配，有效化解对成本分摊方法处理意见不一致的征纳矛盾。

（六）核定征收流程及方法

现行管理规定对土地增值税清算核定征收条件、核准核定征收的税务机关有明确要求，但在发出税务文书、计算方法和当地扣除项目金额标准方面仍需进一步明确。《办法》明确核定方法、核定流程和有关税务文书，严格控制核定征收范围，规范核定征收工作。附件2《江门市房地产开发项目工程造价数据采集表》对房地产项目建筑安装工程进行模块化分类，可实现各个模块单项成本核定征收，保障纳税人合法权益。